导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱sù)逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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