饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利(lì)用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhō保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢ng)介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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