5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分(f2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天。）

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