文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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