OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(吴亦凡现在在哪里关着bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的吴亦凡现在在哪里关着空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)吴亦凡现在在哪里关着光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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