导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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