万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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