万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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