文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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