导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。<七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰/strong>

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。