万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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