5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.5人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么1％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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