近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好