5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zh卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校ù)意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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