文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(y100块钱值多少美元，100美元是几百元钱ǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化100块钱值多少美元，100美元是几百元钱的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套100块钱值多少美元，100美元是几百元钱问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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