文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fán说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？g)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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