导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之(z宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府hī)间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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