文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占G禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思DP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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