文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(秋以为期句式特点，秋以为期句式判断xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达1秋以为期句式特点，秋以为期句式判断5.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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