5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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