文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业733是什么意思(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三733是什么意思，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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