近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)苹果x多重运营情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。<苹果x多重/p>

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gō苹果x多重ng)分配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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