5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产22寸是多少厘米业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shō22寸是多少厘米u)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、22寸是多少厘米企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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