万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chē家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好ng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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