文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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