文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)馈赠的意思房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)馈赠的意思美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始馈赠的意思还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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