文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(x敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思iàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重(zh敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思òng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思