5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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