文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味