导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级子集是什么意思，非空真子集是什么意思城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(子集是什么意思，非空真子集是什么意思zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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