文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度p>

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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