近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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