导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(ch卅是什么意思，卅是什么意思,读音á)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家卅是什么意思，卅是什么意思,读音(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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