文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖天之蓝52度多少钱一瓶(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风天之蓝52度多少钱一瓶险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)天之蓝52度多少钱一瓶>

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。