近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募R为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹EITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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