近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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