近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

手机扩展内存是什么意思　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(k手机扩展内存是什么意思uàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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