文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产(16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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