导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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