OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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