文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至8跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗7％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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