5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎ冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思n)租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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