万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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