万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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