饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范(fà2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县n)房地(dì)产经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(f2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县ú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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