OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时马斯克会加入中国国籍吗间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，马斯克会加入中国国籍吗而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关马斯克会加入中国国籍吗(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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