文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)abo文是什么意思 abo文是谁发明的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深abo文是什么意思 abo文是谁发明的化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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