导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)大学老师最怕什么部门举报庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(s大学老师最怕什么部门举报hāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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