5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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