5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(x新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久iàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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